by Rashidi Yunos Oleh Rashidi Yunos | REN 19291 | Ziyad Property Consultants
Ada rumah di Johor yang bercadang nak dijual, tetapi tak pasti nak mula dari mana?
Mungkin rumah masih ada baki pinjaman bank. Mungkin juga anda tak tahu berapa harga yang sesuai, atau pernah mengiklankan rumah tetapi masih belum mendapat pembeli yang serius.
Sebenarnya, proses jual rumah bukan sekadar mengambil gambar dan meletakkan iklan di Facebook atau portal hartanah.
Ada beberapa perkara penting yang pemilik perlu faham supaya urusan jual beli berjalan lebih teratur, daripada menentukan harga sehinggalah proses pindah milik.
Jika anda mempunyai rumah atau tanah di Kluang, Johor Bahru, Kulai, Iskandar Puteri atau kawasan lain di Johor, berikut ialah tujuh langkah yang boleh dijadikan panduan.
1. Semak Harga Pasaran Rumah Sebelum Menjual
Antara kesilapan yang boleh menyebabkan rumah sukar mendapat pembeli ialah menetapkan harga tanpa membuat perbandingan pasaran.
Contohnya, rumah jiran diiklankan pada harga RM400,000. Ini tidak semestinya bermaksud rumah anda juga boleh dijual pada harga yang sama.
Harga hartanah boleh dipengaruhi oleh beberapa faktor:
- Lokasi dan kawasan perumahan
- Jenis rumah, keluasan tanah dan binaan
- Status freehold atau leasehold
- Keadaan dan tahap renovasi rumah
- Kemudahan serta akses jalan berhampiran
- Harga transaksi hartanah yang setanding
Sebuah rumah teres setingkat di Kluang mungkin mempunyai corak permintaan yang berbeza daripada rumah dua tingkat di Johor Bahru atau Kulai.
Sebab itulah pemilik perlu menilai keadaan pasaran setempat sebelum menetapkan harga pemasaran.
Tak pasti berapa harga yang sesuai untuk rumah anda?
Anda boleh mulakan dengan semakan awal harga dan pemasaran rumah di Johor sebelum membuat keputusan.
Semakan awal ini bertujuan membantu perbincangan harga pemasaran dan bukan pengganti laporan penilaian rasmi daripada penilai berdaftar.
2. Semak Baki Pinjaman Perumahan
Ramai pemilik tertanya-tanya sama ada rumah yang masih mempunyai baki pinjaman bank boleh dijual.
Secara umum, rumah yang masih dalam pembiayaan bank atau LPPSA boleh dijual, tertakluk kepada keadaan pembiayaan dan urusan perundangan berkaitan.
Namun, sebelum menetapkan harga jualan, penting untuk mengetahui anggaran baki hutang yang perlu diselesaikan.
Sebagai contoh, jika rumah dijual pada harga RM400,000 sedangkan baki pembiayaan masih RM250,000, perbezaannya ialah RM150,000.
Tetapi jumlah RM150,000 itu belum tentu merupakan keuntungan atau wang bersih yang akan diterima pemilik.
Masih ada kos transaksi lain yang perlu diambil kira.
3. Kira Anggaran Wang Bersih Selepas Rumah Dijual
Harga jual rumah tidak sama dengan jumlah wang yang akhirnya masuk ke akaun pemilik.
Antara perkara yang mungkin perlu ditolak daripada hasil jualan ialah:
- Baki pembiayaan perumahan dan caj penyelesaian yang berkaitan
- Yuran agensi hartanah, jika menggunakan perkhidmatan ejen
- Kos guaman dan urusan berkaitan
- Tunggakan cukai tanah, cukai taksiran atau caj penyelenggaraan, jika ada
- Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), sekiranya terpakai
CKHT atau RPGT bergantung pada faktor seperti kategori pemilik, tempoh pemilikan dan keuntungan yang dikenakan cukai.
Bagi individu warganegara Malaysia, pelupusan hartanah pada tahun keenam dan seterusnya lazimnya dikenakan kadar CKHT 0% di bawah ketetapan semasa, namun urusan pelaporan dan syarat cukai masih perlu disemak.
Maklumat rasmi boleh dirujuk melalui Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia.
Tip untuk pemilik: Tentukan anggaran jumlah wang bersih yang anda perlukan, bukan sekadar harga jualan yang anda inginkan.
4. Periksa Status Geran dan Sekatan Hartanah
Sebelum mengiklankan rumah, pemilik juga perlu mengetahui status hak milik hartanah.
Antara perkara yang perlu diperiksa termasuklah:
Freehold atau leasehold
Kedua-duanya secara umum boleh dijual. Walau bagaimanapun, hartanah leasehold mungkin melibatkan keperluan kebenaran pindah milik bergantung kepada syarat pada hak milik.
Bumiputera Lot atau sekatan kepentingan
Bagi hartanah yang mempunyai sekatan Bumiputera atau sekatan lain, kelayakan pembeli dan keperluan kebenaran perlu diperiksa terlebih dahulu.
Pemilikan bersama
Jika geran didaftarkan atas lebih daripada seorang pemilik, proses jualan perlu mengambil kira persetujuan dan tandatangan pihak yang berkaitan.
Geran individu atau strata
Jenis hak milik dan status pengeluarannya juga boleh mempengaruhi dokumentasi serta urusan pindah milik.
Semakan awal perkara-perkara ini dapat membantu mengurangkan risiko masalah selepas pembeli ditemui.
5. Sediakan Dokumen dan Maklumat Rumah
Anda tidak semestinya perlu mengumpulkan semua dokumen untuk memulakan perbincangan dengan ejen.
Namun, apabila proses jualan diteruskan, beberapa dokumen mungkin diperlukan seperti salinan dokumen hak milik, maklumat pemilik, penyata baki pinjaman dan resit bayaran berkaitan hartanah.
Maklumat asas yang wajar disediakan termasuk:
- Nama taman dan lokasi rumah
- Jenis rumah serta bilangan bilik
- Keluasan tanah dan binaan, jika diketahui
- Status pegangan dan lot
- Keadaan rumah serta renovasi yang dibuat
- Anggaran harga yang diinginkan
Maklumat yang tepat akan memudahkan penyediaan iklan dan penerangan kepada bakal pembeli.
6. Pasarkan Rumah Kepada Pembeli Yang Sesuai
Dalam jualan hartanah, jumlah orang yang melihat iklan bukan satu-satunya ukuran kejayaan pemasaran.
Apa yang lebih penting ialah menarik pembeli yang benar-benar mencari hartanah seperti rumah anda.
Contohnya, rumah teres setingkat di Kluang mungkin sesuai dipasarkan kepada pembeli rumah pertama, keluarga kecil atau pembeli yang mencari rumah untuk didiami sendiri, bergantung pada lokasi dan harga.
Bagi rumah di Johor Bahru, Iskandar Puteri atau Kulai pula, sasaran pembeli mungkin berbeza mengikut jenis hartanah, akses ke tempat kerja, pengangkutan dan bajet.
Pemasaran boleh melibatkan gambar rumah yang jelas, penerangan spesifikasi yang tepat, portal hartanah dan platform media sosial.
Selain menarik enquiry, pembeli juga wajar ditapis dari sudut kemampuan pembiayaan sebelum urusan diteruskan terlalu jauh.
Ini boleh membantu mengurangkan risiko masa terbuang dengan pembeli yang belum bersedia.
7. Urus Viewing, Rundingan dan Proses Jual Beli
Apabila bakal pembeli berminat, langkah seterusnya biasanya melibatkan temujanji viewing dan rundingan harga.
Pemilik perlu memahami syarat tawaran sebelum bersetuju meneruskan urusan.
Antara perkara penting termasuklah harga dipersetujui, pembiayaan pembeli, terma deposit, tempoh transaksi dan syarat-syarat jual beli.
Selepas persetujuan dicapai, peguam yang dilantik akan mengendalikan dokumentasi perjanjian jual beli (SPA), penyelesaian pembiayaan dan urusan pindah milik yang berkaitan.
Tempoh proses boleh berbeza mengikut jenis hartanah, keadaan pembiayaan, kelulusan yang diperlukan dan isu dokumentasi.
Sebab itulah koordinasi yang baik antara pemilik, pembeli, ejen, pihak bank dan peguam amat penting.
Soalan Lazim Pemilik Rumah di Johor
Perlu renovate rumah sebelum menjual?
Tidak semestinya. Ada pembeli yang lebih suka rumah yang sudah siap renovate, manakala sebahagian pembeli mahu mengubah suai sendiri mengikut cita rasa masing-masing. Pertimbangkan kos renovasi berbanding potensi peningkatan harga jualan.
Rumah sudah lama diiklankan tetapi belum laku. Apa perlu dibuat?
Semak semula harga berbanding hartanah setanding, gambar iklan, sasaran pembeli dan maklum balas daripada viewing. Harga yang terlalu tinggi atau pemasaran yang kurang tepat boleh menjejaskan sambutan.
Boleh jual rumah yang masih ada penyewa?
Secara umum boleh, tetapi pemilik perlu mengambil kira syarat perjanjian sewaan yang masih berjalan dan menerangkan keadaan tersebut kepada bakal pembeli.
Berapa lama masa yang diperlukan untuk menjual rumah?
Tiada tempoh yang boleh dijamin. Masa untuk mendapatkan pembeli bergantung pada harga, permintaan dan keadaan pasaran. Proses transaksi selepas mendapat pembeli pula bergantung pada pembiayaan, dokumen serta kelulusan yang terlibat.
Ada Rumah atau Tanah Nak Dijual di Johor?
Jika anda bercadang untuk menjual rumah subsale, tanah lot banglo atau hartanah lain di Johor, anda boleh mulakan dengan semakan awal dahulu.
Saya, Rashidi Yunos (REN 19291), Real Estate Negotiator bersama Ziyad Property Consultants, membantu pemilik hartanah dalam urusan semakan awal, cadangan harga pemasaran, penyusunan iklan, tapisan pembeli, viewing dan koordinasi proses jual beli.
Antara kawasan liputan termasuk Kluang, Johor Bahru, Iskandar Puteri, Kulai, Batu Pahat, Muar, Segamat, Simpang Renggam, Kota Tinggi, Pasir Gudang dan kawasan sekitarnya.
Tak pasti harga? Rumah masih ada loan? Baru bercadang nak jual?
Tak mengapa. Anda boleh mulakan dengan berkongsi maklumat asas hartanah terlebih dahulu. Tiada keperluan untuk terus melantik ejen hanya kerana membuat pertanyaan awal.
KLIK DI SINI — SEMAK HARTANAH ANDA UNTUK DIJUAL DI JOHOR
Rashidi Yunos | REN 19291
Ziyad Property Consultants Sdn Bhd
WhatsApp: 013-717 7197
Panduan ini merupakan maklumat umum. Keperluan perundangan, percukaian dan transaksi sebenar hendaklah disahkan dengan profesional berkaitan.
